5212 PAVREIT 掌握Pavreit的投资机会（组合调整）
今天是我的个人组合的调整及Pavreit 的股票分析，如果各位只对Pavreit 相关有兴趣去可以跳过第一部分，话不多说直接进入正题。
继上篇对CLMT 为看法，这轮组合调整很明显是卖出clmt 这只股票， 股票买入时间2023年2月份买入第一批，至今一年多3个月，卖出数量3700 ，剩余股数3500，卖出总价值2400，部分股息130，总回报25%左右，剩余的票我也会陆续卖出，以股息股，产托的收益来说真的是非常之变态。
大家不要认为25%非常至少，我们要知道以REIT 这个板块而言，年化回报有个10+percent都很不错了，因为我们付出的风险非常少，如果是你在买入科技股的情况下只赚25percent 那就真的不怎么行，你付出的可是腰斩的风险。产托的风险还有股票的股息来对冲呢，本身又和房地产的风险差不多。
CLMT 买入0.535
卖出0.645
有卖就有买
到了今天的重头戏，就是Pavreit个人观点，买入点，及，买入原因等等
基本面介绍
Pavreit 这家公司是一家产托（REIT），产托长时间都受着股息投资者的追捧但是因为近年加息等等的宏观问题产托的估值就被砍了不少，盈利也会受影响，产托可以简单理解为房地产，房地产通常都要借非常多钱才能买入资产，所以升息对他是致命级的一个打击，从马来西亚的REIT index 就可以看出来，自从MCO 后指数就从1000点高点掉下来到850点左右，可是经历了四年你会相信这些产托的租金收入完全没有复苏吗？下图可见
例子来了，IGBREIT 我们熟知的MIDValley，疫情前的股息率就4%-5% 之间，现在却又5.7左右，股价以前疫情最高RM2 现在1.8，可是盈利可是越来越高的 派息也是越来越高，可是里MCO 前大概还有10八仙的距离，当时可以肯定的是疫情前绝对是有被高估的可能。现在来看或许是合理价位，或少许低估，要进场就要耐得住寂寞。
例子2， 也就是Pavreit，疫情前的股息率也是在4-5%区间，这些一线商场产托当时侯的估值都给到不错，但现在股息可以6-7 percent，我个人认为会有这样的现象主要是大家不看好这次对Pavillion B J 的收购还有刚刚的宏观导致了这样的低估现象，股价方面以前最高RM1.8左右，现在1.33左右徘徊不断，1.8绝对是高估了，我就给他一个discount15% 合理价位也应该来到1.53，如果现在以1.33 买入 股价上如果涨回合理价位 股价回报有 15 %，股息回报每年6 percent，如果3年涨到 1.5 每年的收益就有超过10%了。
Pavilion B J 的想法
大家会担心这个收购 主要有3点，收购价格不会特别便宜还要特别大，进行private placement 来筹集资金，出租率不高。
第一点
收购价的这个问题我们可以从南阳商报的独家报道里可以看到 此资产可以带来6.5%左右的投资回报率，我个人认为这是属于合理的，而且这项收购可以减少以Pavillion KL 的单一资产风险，也让Pavreit 拥有新的增长引擎。文章内还说此资产非常有可能会增长到整体组合的30%但需要10年的时间，我认为非常好。这个文章非常好我认为想成为PAVREIT 的股东都必须看一看
第二点
Private placement 这方面，大家会害怕因为他会增加原有的股票数量，这样的操作虽然可以筹集资金但这样的操作将会稀释原有‘股东’（Unitholder）的收益，但是已经过了3个季度，我们可以从股息派发率，EPS 这方面看的出来到底是否影响非常巨大，股息方面，Dividend per unit 照这样看 并没有变动特别多，EPS 方面 以前都是2.2sen 左右2024第一季度也还有2.28sen，所以这样的股价暴跌就会提升股息率。
第三点
出租率这个方面，显而易见从刚刚开始收购时的83% 到现在 88% 超不多5%的增幅在短短3个季度就有如此成绩，这样的走势今年势必90%出租率，PBJ 和PKL 不同的是一个是靠附近的居民一个是靠游客，PBJ附近全是condo 那些，所以较为稳定，当然租金per Square feet 当然不可能比PKL 高。
持续增长的PBJ
我认为PBJ的增长非常有潜力，可以从Revenue 上得到答案，这轮我不会拿同其的季度来对比不然那就是耍流氓。上个季度（2023 Q4）Revenue 45M 增长至51M，这个数目字不要看他只是6M的差距，对于产托恶言10%的增长其实是非常不错的，我们可以从去年的年报内得知今年将有59%的租户的租约过期，这也代表租金是有提升的空间
集合这4点顾虑，经历3给季度后我们几乎已经看到了答案，答案就是确定性越来越清楚了，也就是说未知风险降低了，可是股价跑的没有说特别快，但是以现在牛气冲天的klse 分分钟下个季报一出就飞天了 都不好说
风险
我认为的风险有PBJ租金调不起来，这需要继续观察后续季报，PKL到底会不会被TRX这些新型Mall 打到，但是Annual meeting 管理层表示丝毫不惧，还有宏观问题，也就是何时才会降息。
那些damen 这些资产也是需要关注的风险虽然占比非常小。
小弟只是分享我的想法，大家有意见可以踊跃评论，大家有什么想法都可以一起分享。
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