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5212 PAVREIT 掌握Pavreit的投资机会（组合调整）

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今天是我的个人组合的调整及Pavreit 的股票分析，如果各位只对Pavreit 相关有兴趣去可以跳过第一部分，话不多说直接进入正题。 继上篇对CLMT 为看法，这轮组合调整很明显是卖出clmt 这只股票， 股票买入时间2023年2月份买入第一批，至今一年多3个月，卖出数量3700 ，剩余股数3500，卖出总价值2400，部分股息130，总回报25%左右，剩余的票我也会陆续卖出，以股息股，产托的收益来说真的是非常之变态。 大家不要认为25%非常至少，我们要知道以REIT 这个板块而言，年化回报有个10+percent都很不错了，因为我们付出的风险非常少，如果是你在买入科技股的情况下只赚25percent 那就真的不怎么行，你付出的可是腰斩的风险。产托的风险还有股票的股息来对冲呢，本身又和房地产的风险差不多。 CLMT 买入0.535 卖出0.645 有卖就有买                                                                                                                                                                         到了今天的重头戏，就是Pavreit个人观点，买入点，及，买入原因等等 基本面介绍 Pavreit 这家公司是一家产托（REIT），产托长时间都受着股息投资者的追捧但是因为近年加息等等的宏观问题产托的估值就被砍了不少，盈利也会受影响，产托可以简单理解为房地产，房地产通常都要借非常多钱才能买入资产，所以升息对他是致命级的一个打击，从马来西亚的REIT index 就可以看出来，自从MCO 后指数就从1000点高点掉下来到850点左右，可是经历了四年你会相信这些产托的租金收入完全没有复苏吗？下图可见 例子来了，IGBREIT 我们熟知的MIDValley，疫情前的股息率就4%-5% 之间，现在却又5.7左右，股价以前疫情最高RM2 现在1.8，可是盈利可是越来越高的 派息也是越来越高，可是里MCO 前大概还有10八仙的距离，当时可以肯定的是疫情前绝对是有被高估的可能。现在来看或许是合理价位，或少许低估，要进场就要耐得住寂寞。 例子2， 也就是Pavreit，疫情前的股息率也是在4-5
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CLMT 5180 与烂资产的赛跑（季报分析及看法）

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  又到了四月份非常多产托出业绩的月份。今天要分享的公司是CLMT 股票代码 5180. 想必大家有看我之前的post 就知道 我的portfolio 里面有这一支产托。四天前正是该股的季度报告。话不多说马上进入季报分析当中。 成长进入瓶劲 老样子先上图表 这轮的图表对比我是使用这个季度相比上个季度，如果使用同一年的同个季度我认为数据较为不准确，queesnbay mall 的 收入和开销都还没有完全计入。 一间一间看 Glenmarie Distribution Centre 这个工业资产需要在今年第四季度才计入收入 也就是说 下个3季度应该就会看到成绩了，管理层是说每年可以带来350万足金收益，6.5%的gross revenue，收购价加装修费总计543万。所以暂时无法比较比较，老实说有些慢，这个资产已经在去年收入但却要等多一年才可以贡献 Valdor logistics Hub 这个也是工业资产从revenue看是非常美的 单单revenue 就增长了 差不多40%左右对于不动产来说真的是非常高但是expenses 却只提高了不多，这是为什么呢？这是因为工业资产的水电费那些等等operating expenses 是 租户自己gaodim的但是retail 资产是要自己付出全部费用，在现在这个时期所有零售产托都有可能会受影响。照这个样子看管理层的转型应该是不错的选项。 我把这个产托的三个地雷，放在一起讲，第一个the mines revenue 调 expenses 涨，一个字烂，再这样下去没有新的用户进来，租金调不上来，慢慢的就会腐烂了。第二个3 Damansara property，revenue 几乎持平但是expenses 却却直接飙升导致直接亏损，但是不得不说管理层把3damansara office 卖掉是个明确的选着因为 offiec 资产确实非常糟糕。最后到了sungei wang，sungei wang 可以说是 地雷中最美的一个了，revenue 上涨 ，expenses 上涨的比revenue 慢，NPL 得以收窄。 另外三个就是CLMT的宝了，East coast mall 来说revenue 上涨5.8%，对产托来说算不错了，expenses 上涨幅度就比revenue慢 一个字稳。queensbay mall 来说revenue就
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AEONCR 5139 稳稳吃米粉（季报见解及看法）

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  又到了AEONCR 的季报时间。这轮季报到底有哪些看点呢？AEONCR 是小弟自己有持股的一家公司之一，在我的组合当中最大一份。由于这是第二次分享这家公司，所以一些本人的想法可以回看部落格的第一篇文章。 表面表现 这个季度公司与上个季度的营业额从486 去到 501增长了三个%，profit 从 85去到118，看上去是很不错的，但是我个人认为这些金融类型的企业profit 常常会被一些会计调整 进而影响profit，所以我们主要还是要看营业额。这样子看其实没有什么好讲的就是稳稳的增长。 必看的FINANCING RECEIVALBES 老样子我直接上图表 贷款公司最最最主要还是看贷款数量，一个贷款公司的贷款数量绝对是最重要的，从图表可见真的是稳稳吃米粉，financing receivables 稳稳增长，公司就是一直借钱，在把钱贷款出去，进而赚取利差，这份季报从financing receivables 的角度来看也是不错。 从季报里面我们可以得知这个季度比上个季度盈利好的原因可以看 total operating expenses 上个季度 330 下降到 这个季度272，这些expenses 主要是那些impairment loss。所以为什么我们可以不用那么注重在profit 方面，营业额比较重要。 这些大概是我觉得的重点 NPL 从上个季度的2.73% 回落在2.57，我觉得这样的波动还算正常合理。重点之一就是这个 数码银行，数码银行差不多要开放了，这个季度亏了17M，我就直接进位，20M，四个季度就会亏损80M 最多，需要四个半年才能breakeven，初期大概会影响公司20八仙左右的盈利，最后能带来多大的收益就不得而知，但是怎么样都是对公司长期而言是更好的，民众能在里面存钱，公司就能房贷，这种线上的融资通常会发生在B40 人群，这也很符合公司的顾客群。 股息 股息方面，我们用bonus issue 后来计算 我们可以得到0.2825每股，以现在的股价RM6.7来算4.22%左右，以我的买入价来计算就是差不多有5%。这轮的股息可以提高那么多一方面是公司赚多钱了，另一方面是公司的dividend payout ratio 涨了  去到了34%。这就变相的增加了股息率， 个人想法 我认为公司的增长会继续跑下去，公司的贷款用户主要还是B40 所以人口增长
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MYNEWS 5275 季报重点

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  到了三月底，MYNEWS 这家公司的季报更新。我们到底要如何下手去看呢。先讲明我个人的买入价格在RM0.520 这个价位 不会说特别便宜。 盈利走向正轨 第一点非常明显的就是营业额上涨，profit 提升，186M 去到 195M 差不多5%，profit 就947k 去到1.3M 看起来很像还好。但我看来只要方向是好的就可以了，从这个月的季报我们看到，也可以从管理层哪里听到，营业额的走高主要来自整体便利店的sales 变好了，管理层说明是CU 便利店的MARGIN 提升了，这轮的Selling and distribution expenses 提升了两个M 是为了 今年的扩张做好准备。所以照这样看，之后的扩张的不会再调高太多 Selling and distribution expenses 的费用，因为已经提早可以看到了。  门店数量 在门店数量方面，管理层讲这轮只增加了1间，但是我看来看去如果是以总店数量来说可能不包括一些mynews supervalue，因为在上面我们可见total outlet 是已经从610 去到 619 了，看其中的supervalue 增加了 8家，CU 增加了 一家，这就可以说明 管理层说的一家其实只是算CU 而已。在采访老板的采访影片中，老板说包括supervalue 在内今年要增加80-100家店面 照这样看是有在执行的。门店数量绝对是这家公司营业额的增长来源。参考对象MRDIY。 FPC 走向打平 终于终于再次看见FPC 的亏损缩窄看一下图表统计 在我看来应该是公司的食物终于开始有人要吃了或者就是FPC 厂的capacity 开始上升了，固定开销差不多保持。不要小看那一点点的亏损，公司本身的profit margin 非常低了 只要随便有些亏损自然而然就会大幅影响。现在 在门店数量还没有激增之前已经近乎打平手，这样看照着dang老大的话走，capacity就会更好 赚率就会提升。 总结 这个季报已经给出非常正面的消息了，本人还是会继续hold着继续观察门店数量走势，及利润等blahblahblah 。 小弟只是分享我的想法，大家有意见可以踊跃评论，大家有什么想法都可以一起分享。 没有买卖已经！！！！
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总资产分布及目标

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  今年已经进入了我投资的第三年，投资的资本来自做工，储蓄零花钱，红包钱等等这些“收入”。离目标30岁还有11年，我认为在我还没有开始正式开始专注于工作的开始我已经达到了目标的一点多八仙，看起来蛮慢的，但我觉得至少有在前进。老实说100万只是一个数目字我的主要目标还是使用股息收入而达到财务自由，以我现在的资产来说平均一年可以的到600-700块的股息收入，首个目标就是累积资本慢慢达到第一个月 的 被动 工资（RM3000）如果要3000 块每月的股息收入，其实只需要600k左右，希望在明年2月就能达到3%的目标。资产就像是雪球一样不滚就会融，复利就是那个斜坡，投资回报率就是斜率，时间就是斜坡长短。
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股票投资到底怎么样赚到钱

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股票投资到底怎么样赚到钱？一般是股票获利的方法就只有两种，第一种是资本利得（Capital gain)，资本利得的意思就是假如有一天你买入 XXX股票 以每股RM1的价格，不久后价格从RM1 去到RM2，中间的差价就是你的资本利得，第二种就是分红（我们称为股息Dividend），每个股票后面都代表着一个公司，赚钱的公司一般是都会把利润分配给股东这个叫做派发股息，例子还是一样XXX股票以每股RM1的价格买入，公司每年派息一次，派出RM0.05，这样过了一年你就会拥有RM1 股票 和 股息收入。 股票投机和投资 股票投机就好像是你买入一个完全不赚钱的公司甚至亏损，你对公司是毫无理解的，你天天只想着明天只会涨的更高，这样的方法是不可取的，你的盈利都来自于下一个笨蛋的买入，这个炸弹会在最后一个买家也变成卖家是崩盘。 股票投资就是你选择了一个有盈利的公司，你了解其公司业务，你买入是是因为你认为公司被低估或处于合理价位，这样的方法才是真理，长久下来就算股价不涨你也有股息收入，只要公司长期走在正轨上，持续增长，盈利随之上涨，股价当然会上涨啦。 把市场先生玩弄在鼓掌里 要如何买入盈利的好公司，谁都知道好那么哪里可能会便宜？ 其实我们的股市就像是一个钟摆，钟摆的两个极端就是乐观 与 悲观。把市场想成一个人，我们称为市场先生，这位先生非常情绪化，他乐观时就会觉得股票都特别便宜 特别有价值，那个时候他会以高价向你购买你的股票，他悲观时他就会觉得他在乐观时买的票都是垃圾，就会以贱价卖给你，我们只要避免人性的弱点，在市场先生发疯时买给他已经高估的股票，在他绝望时买回，一来一回收获满满不是问题。 平均本益比的妙用 到底什么是便宜的股票？到底是么是高估的股票？这就要介绍我们最常见的指标 本益比（P/E Ratio）公式如下 简单介绍就是公司的市值除于利润，你就能知道公司需要几时才能回本。 这个指标的高低通常会随着市场先生的情绪波动而波动，当乐观时他觉得多几年回本不是问题，公司一定可以起飞，当悲观时就会觉得公司完蛋了，觉得公司再短时间回本都是乱讲。 平均本益比就可以充当照妖镜，拿一家公司的5年 本益比 平均出来，只要低过20%左右皆是低谷，高于20%左右皆是高估。一切一切的前提是公司基本面（就是生意）没有变坏。 道理谁都懂实行却不简单 这轮的分享就到此
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MYNEWS 5275 反亏为盈不是梦！！

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  MYNEWS 这家公司在2016年时IPO，刚刚上市时价格约为0.580 左右。MYNEWS 主要经营着便利店旗下品牌有 MYNEWS CU SUPERVALUE WHSmith。总共拥有600家分店。也有自己的即食食品和咖啡品牌（MARU）这里都称为FPC（Food Processing Centre）。这和我平时喜欢的股息股不一样，这个比较偏向高风险一些的成长股。股价已经跌超过IPO价格了？ 究竟有没有机会呢 业务概况 MYNEWS 这些公司可以拿MRDIY 来对比，两者都是一疯狂开分店来推动revenue，在去年MYNEWS 的分店数量已经暂停增长，还以为管理层放弃了，但是最近我在乐学这个youtube频道看到老板的采访，2024年的展望会多开100家，主要专注在MYNEWS 这个品牌上。可是怎么样看都知道这家公司经过疫情打击后已经常年亏损了。而且老实讲 竞争对手实在是太强了（FAMILY MART）。 机会 但是我认为有转机。该公司大量的亏损其实是来自FPC 这个地方，因为即食食品的需求不高导致FPC 工厂的capacity 无法最大化，这些工厂的主要开始打欧式一些固定开销，所以说100家的分店能拉低平均成本，进一步降低甚至breakeven 这个FPC 厂。除了这一点我也可以判断的是这些便利店当你越多分店事你的进货价，运输费等等这些东西。所以成本上涨的幅度可能会小于revenue上涨的幅度，这样公司就有机会 反亏为盈。公司在之前亏更多的情况下股价都没有现在低，老板给我的感觉比较诚实可靠。 风险 我认为风险有几个点，第一就是FPC 工厂制造的食物 其实真的是不符合消费者市场，这样来说基本上公司在covid 下的这步棋就炸了，得检讨一下食物了。 第二就是公司本身的扩张需要大量资金，所以为了要扩张债务再次提高是必然的，债务的上升在finance cost 上就能体现出来了 这个公司非常多depreciation 所以会淡化公司的盈利表现。 看生看死就看今年的业绩了，这个月的月季即可确认方向。 小弟只是分享我的想法，大家有意见可以踊跃评论，大家有什么想法都可以一起分享。
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